着手：阛阓资讯

（着手：中房头条）

福港御景开发16年 去化除外困境犹存 （图片着手：王少杰/摄）

中房报记者 王少杰 河北秦皇岛报说念

一说念蓝色围挡，将秦皇岛福港御景（四期）与鸡犬相闻的学校澈底离隔。

业主罗冰的孩子每天高放学，不得不绕行一公里。这条被托福厚望的“联想一说念”，全长仅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日齐备。然而，如今工期已超期近四个月——中国房地产报记者现场侦查发现，路面主体虽已成形，两头却被围挡紧紧闭塞，两台挖掘机静置于表示的路基上，机械臂低落，毫无复工迹象。围挡相近不见别称工东说念主，唯一寒风穿过铁皮轻视，发出啜泣般的声响。

围挡未撤，困局难破。这说念看似平凡的施工樊篱，不仅困住了数十户业主的或者归家路，更撕开了这个楼盘长达十六年的开发谜局。从“名校学区”承诺侵犯，到“毛净地”之争株连名堂激动，再到政府会议纪要难以澈底化解历史留传问题——福港御景的困境，早已远超一条断头路的边界。

在这条三百余米断头路的背后，藏着一个总投资数十亿元、总建筑面积41.6万时时米的大型楼盘。这个2010年高调拿地的名堂，如今为何堕入去化率不及10%的困境？名堂开发商秦皇岛经安房地产开发有限公司（以下简称“经安地产”）究竟履历了什么？是拿地时的预期接连侵犯，如故开发历程中屡屡受阻？是低估了政策奉行的不笃定性，如故多方博弈下的历史背负弥远难以卸下？一说念围挡，困住的不仅是业主的出行路，更照射出一家房企在区域发展困局中的漫长挣扎。

秦皇岛300余米联想一说念施工相配迟缓（图片着手：受访者提供）

学区承诺缩水 业主预期侵犯

福港御景曾凭借“十中+青云里小学”双优学区成见，一度成为秦皇岛阛阓的热点楼盘。然而，2025年7月，名堂四期288套住宅如期录用后，照旧承诺的名校学区却大幅缩水：第十中学学区虽如期竣事，但青云里小学却被替换为同属青云里小学陶冶集团的耀华小学。

业办法明明告诉记者，当初购房的中枢初志即是为了孩子修业，如今学区承诺侵犯，“屋子交了，孩子上学却成了最大的难题”。

贵府傲气，青云里小学始建于1928年，是一所领有近百年历史的老牌重心校，2017年获评寰球娴雅校园；而耀华小学前身为厂办小学，2008年时外来务工东说念主员子弟占比曾跨越73%，连年来转型为足球特点学校。2017年底，两校组建陶冶集团，采纳“名校+平凡校”的帮扶方式。但在业主看来，简陋的集团化挂牌并未信得过弥合两校在师资力量、教化教研水平上的执行差距，且两校施教区于今互相孤苦，并未实现实质性交融。

记者查阅两校2025年招生简章发现，青云里小学的招生范围并未包含福港御景，而耀华小学则明确将该名堂纳入招生范围。业主据此质疑开发商存在诞妄宣传行为，经安地产随后向秦皇岛市海港区陶冶和体育局（以下简称“海港区教体局”）核实，得到的理论呈报为：名堂对口小学确为耀华小学。

针对业主的质疑，海港区教体局探讨负责东说念主向记者作出四点解说：一是按照学区画片原则，福港御景所在区域原来就对应耀华小学学区；二是青云里小学在校生已超4000东说念主，校容量趋于饱胀，无法再新增生源；三是若单独为该名堂诊治学区，极易激勉相近小区的连锁诉求，影响区域陶冶顺序；四是探讨会议纪要中说起的“青云里小学”，应相识为青云里小学陶冶集团，耀华小学当作集团成员校，在办学性质上与青云里小学并无骨子区别。

然而，这一解说并未获取业主认同。2026年3月5日，秦皇岛市政府召开专题会议，明确指出探讨纪要已明确名堂对口青云里小学，海港区应设法落实纪要要求。会上提议的“分校区就读有规画”（如低年龄在青云里校区、高年龄在耀华校区），被海港区教体局否决。多位业主明确示意，无法接受孩子入读耀华小学，坚捏要求竣事伊始的学区承诺。

海港区教体局探讨负责东说念主坦言，现在两校老师疏通调剂处事已运转，但要信得过弥合两校差距、实现实质性团结，瞻望仍需1至2年时分。这意味着，福港御景业主期待的学区利好短期内无法竣事。受此影响，该名堂开盘于今去化率不及10%，近2000套房源积压在开发商手中，资金与运营困局进一步加重。

市长办公会议纪要明确福港御景对口小学为青云里小学（图片着手：受访者提供）

9.1亿元竞得“毛地” 地皮出让合规性存疑

福港御景的开发困局，根源可追想至2010年的地皮出让技能。

2010年10月22日，秦皇岛市地皮收购储备交游中心挂牌出让海港区三宗地块，总面积达184.47亩。经过37轮热烈竞价，经安地产以8.76亿元见效竞得，加上千般税费，总开销高达9.1亿元。同庚11月，经安地产与原市国土局坚贞地皮出让合同，商定交地时分为2011年4月30日前，且明确商定为“净地”录用。

然而，商定交地日历到期时，地皮并未如期吩咐。经安地产进场核查后发现，三宗地块的撤销、计帐处事远未完成——执行出让的竟是“毛地”。值得真贵的是，就在地块拍卖前一个月，即2010年9月21日，原国土资源部与住房和城乡成立部已皆集下发文书，明令拒绝“毛地”出让及多宗地块紧缚出让。

经安地产示意，在坚贞地皮出让合同的前一日，探讨部门涉嫌违法将商定的“净地”改为“毛地”，并实施紧缚出让。知情东说念主士暴露，腹地某企业曾对该地块志在必得，经安地产最终竞得的效果，或受到多重外部身分的复杂影响。

尔后，经安地产开启了漫长的催告之路。2011年至2012年间，公司先后五次发函，催告原市国土局履行交地义务。令东说念主不测的是，2012年3月28日，原市国土局反而发函驳诘经安地产，为何未按合同商定依期开工。经安地产立地回函，明确见知：“地块内变电站及电缆未撤销，无法进场施工。”同庚9月13日，原市国土局复函，初次以书面体式承认问题：“地块一电力开闭所未撤销，地皮未录用。”

2013年1月，经安地产、原市国土局及探讨单元签署变更契约，将交地时分诊治至2013年6月30日，名堂开工与齐备时分相应顺延。这一契约的签署，实质上等同于官方承认了此前未能按时交地的背约事实。

即便如斯，地皮录用仍无实质性阐述。2013年12月、2014年1月，经安地产再次发函，催促交地并苦求工期顺延。而时于当天，以前阻滞施工的变电站依然兀立在名堂现场，紧邻五期西门，捏续为相近小区供电，成为名堂激动的“拦路虎”。

2026年4月10日，记者就上述地皮出让合规性问题探讨秦皇岛市当然资源和联想局（以下简称“秦皇岛市自规局”），英雄联盟投注该局以“摊派提醒出门”为由婉拒采访后，记者又向主要负责东说念主发送短信尝试预约采访，但截止发稿时雷同未获复兴。

三方变更契约载明地皮缓期录用原因（图片着手：受访者提供）

“毛净地”之争 官方与企业各执一词

值得温煦的是，针对经安地产的探讨质疑，秦皇岛市自规局曾于2025年6月25日作出版面评释，否定存在“毛地”出让及紧缚出让问题，称该地块出让圭臬合规，并给出三点意义：一是出让地块权属清亮、补偿安置到位，相宜出让要求；二是三宗地块按联想说念路当然差异，并非东说念主为紧缚出让；三是国度明令拒绝“毛地出让”的政策文献，河北省于2010年12月2日才转发奉行，晚于该地块的执行出让时分（2010年10月22日）。

然而，记者核查探讨贵府后发现，上文书法与事实存在赫然矛盾。

伊始，国度政策出台时分早于地皮出让。原国土资源部、住房和城乡成立部皆集下发的国土资发〔2010〕151号文书，发布日历为2010年9月21日，而经安地产竞得地块的时分为同庚10月22日，政策出台早于地块出让一个月。地方政府转发政策滞后，不行成为逃匿国度部委强制性规矩轨制的正派意义。

其次，官方本身文献已承认地皮并非“净地”。记者调阅2012年至2014年间的探讨贵府发现，原市国土局的多份函件及变更契约，均明确记载了地皮未按商定净地录用的事实：2012年9月，原市国土局复函明确承认“电力开闭所未撤销，地皮未录用”；2013年1月签署的变更契约，因地上附着物未完成撤销而诊治交地时分；2014年1月，原市国土局再次因地皮未系数录用，答允经安地产的工期顺延苦求。这些书面材料，组成了对“净地出让”说法的径直反证。

对于这场捏续十六年的拉锯战，经安地产总司理潘丽莉向记者示意，公司累计插足已跨越20亿元。因地方政府未能按商定录用净地，重复联想时常变更，名堂错失了多个房地产销售的黄金窗口期。现在名堂举座去化率不及10%，尽管银行贷款获取延期，但资金盘活困局依然难以破解。

上海玺浩（北京）讼师事务所主任杨静讼师分析指出，国有地皮出让合同在性质上属于行政契约，录用净地是出让方（政府部门）的中枢法界说务。本案中的地皮出让行为，实质上违背了国度对于“拒绝毛地出让”的强制性法则，原市国土局已组成根人性背约。

杨静进一步指出，经安地产照章可采纳多种维权旅途：一是要求出让方络续履行合同，限期录用相宜商定的净地；二是向出让方办法抵偿因背约形成的全部执行亏损；三是若合同场所已无法实现，可照章请求覆没地皮出让合同，并要求返还已支付的地皮价款及探讨用度。她强调，净地出让是法定底线，拒绝任何破碎，地方政府应主动担当，加速科罚历史留传问题，切实筑牢法治化营商环境的根基。

秦皇岛市自规局发文复兴称出让的“毛地”相宜其时政策（图片着手：受访者提供）

联想拉锯五年 企业称亏损超十亿元

地皮录用难题尚未科罚，联想审批困局又相继而至。

潘丽莉回忆，2013年7月，部分地块终于录用。同庚8月，经安地产速即将名堂联想有规画报送原市联想局，却不测被以“西港东迁”为由叫停。据悉，“西港东迁”是秦皇岛市于2006年提议的远期战术构思，当先锋未形成负责批复文献，却实质上成为名堂联想审批的“一票否决”意义。

2015年5月，原市联想局复函，负责承认因西港片区联想举座诊治，该地块已无法按出让时的原要求进行开发。要道矛盾就此浮出水面：2010年地皮出让时，该地块性质为完满的居住用地；而到2013年部分地块录用时，地块已被联想说念路和绿化带切割成多幼年块，部分用地性质还被诊治为生意用地。经安地产据此联想的联想有规画，因与现行联想要求进出过大而屡屡被拒，被动反复修改，每一次诊治都意味着时分与资金的双重消费。

2015年8月，经安地产无奈提交退地苦求。公司在苦求中文书，自2010年拿地近五年来，名堂弥远未能负责开工，仅银行贷款利息一项亏损就达3.1亿元。对此，秦皇岛市自规局复兴称，2015年12月市政府已召开专题会议，答允名堂按原联想要求络续开发，并于2016年1月函告经安地产，但企业未实时申报探讨手续。经安地产方面则示意，由于其时联想要求弥远回击稳，公司对能否信得过按原联想激动名堂存有疑虑，因此未贸然申报。

2018年8月，秦皇岛市政府再次召开专题会议并形成纪要，明阐述定名堂开发受阻“非企业本身原因”，要求探讨部门“保管原联想要求”激动名堂开发。这被视为对经安地产合理诉求的伏击复兴。然而，同庚11月，当经安地产再次报送联想有规画后，又被要求按照“买通城市中心轴线”的新理念修改有规画，需诊治名堂容积率，并在名堂内预留40米宽的开敞空间，此举径直导致名堂部分楼间距被大幅压缩。

记者现场侦查发现，福港御景部分楼宇之间的间距已不及十米。低楼层居民多半反应，采光、透风及居家阴事均受到赫然影响。一位业主指着紧邻的两栋楼怀恨：“当初在沙盘上看，楼间距很开阔，执行收房后才发现这样拥堵。”业内东说念主士分析觉得，楼间距缩水严重减轻了名堂标阛阓竞争力，在刻下改善型需求主导的房地产阛阓环境下，这一硬伤径直影响了购房者的选拔意愿，进一步加重了名堂去化艰巨。

从2013年头次报规被叫停，到2019年经安地产最终拿到工程联想许可证和施工许可证，名堂联想报批前后耗时长达五年。而这五年，恰正是中国房地产阛阓的黄金发展窗口期。潘丽莉示意，截止2018年10月28日，因政府探讨部门原因导致的背约金及各项亏损抵偿所有这个词已达约10.06亿元，这一数字尚不包括尔后数年间新增的资金本钱与阛阓契机亏损。

困局待解 营商环境亟待优化

截止2026年4月，福港御景在地皮录用、联想审批、学区竣事、说念路修建等方面积压的历史留传问题，仍未取得实质性阐述。一场捏续十六年的漫长纠葛，不仅困住了经安地产这家开发企业，也困住了数百户翘首以盼的业主，更让地方营商环境的成立水平面对严峻拷问。

一说念蓝色围挡，离隔的不仅是一条312.88米的联想说念路，更隔断了居民日常的生计便利、孩子就近上学的基本权柄，以及企业对契约精神的朴素信仰。当证据确凿的地皮出让合同、市长办公会议纪要，屡屡在落地技能遇到侵犯，暴显露的已不仅是单个名堂标奉行偏差，更是政策传导、部门协同、政府诚信践约等一系列深层轨制人命题。

围挡未撤，困局未解。对于福港御景而言，十六年的未了局已不行再拖。非论是经安地产累计超20亿元的千里没本钱，如故业主们对“名校学区、净地录用、通路或者”的基本期待，都急需一个负使命、可落地、有明确时分表的科罚有规画。这不仅是对一个名堂、一家企业、一群业主的交代，更是地方政府以执行行为开发公信力、筑牢法治化营商环境根基的必答题。

（应受访者要求，文中罗冰、张明明均为假名。）

剪辑：樊永锋英雄联盟投注